PLU et zones d’emprise au sol d’une construction : comprendre pour mieux construire
Définition du PLU et de l’emprise au sol
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) fixe les règles d’occupation des sols dans chaque commune. Il définit ce que vous avez le droit de construire, la hauteur maximale et la densité. Mais aussi les zones protégées ou encore les distances à respecter.
Au cœur de ces règles, se trouve la notion essentielle d’emprise au sol.
Selon le service public, l’emprise correspond à la projection verticale du volume d’une construction sur le terrain.
Autrement dit, il s’agit de la surface que le bâti occupe réellement au sol, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un immeuble ou d’une annexe.
Laurence Drouiteau, Agent Immobilier et présidente de LSO IMMO, l’agence immobilière indépendante des Sables-d’Olonne, rappelle :
« Comprendre l’emprise au sol et les prescriptions du PLU, c’est éviter des refus de permis de construire et sécuriser son projet immobilier. »
L’emprise au sol détermine donc le cadre dans lequel un particulier peut concrétiser son projet, qu’il s’agisse d’une maison avec jardin ou d’un agrandissement.
Calculer l’emprise au sol : méthode et exemples
Cela inclut les murs extérieurs, les terrasses couvertes, les vérandas, les garages, accolés ou non, ou encore les auvents et autres pergolas bioclimatiques.
En revanche, les éléments décoratifs comme les corniches ou marquises sans appui au sol sont exclus.
Le calcul se fait donc à partir de la projection verticale de la construction, exprimée en mètres carrés.
Exemple concret :
- Maison de 80 m² au sol avec une terrasse couverte de 20 m² → l’emprise au sol est de 100 m².
- Maison de 100 m² + garage attenant de 30 m² → l’emprise totale est de 130 m².
Ces chiffres peuvent sembler techniques. Ils sont cependant indispensables pour vérifier si votre projet respecte la surface constructible imposée par le PLU de la commune.
PLU et zones constructibles : que dit la loi ?
Le PLU divise une commune en différentes zones :
• Les zones urbaines (U) : déjà urbanisées. La construction est autorisée
• Les zones à urbaniser (AU) : zones destinées à être construites après aménagement
• Les zones agricoles (A) : zones protégées. Elles limitent fortement la constructibilité
• Les zones naturelles (N) : espaces à préserver, quasi inconstructibles.
Chaque zone dispose ainsi de règles précises.
La surface de plancher, l’emprise au sol et la hauteur des bâtiments y sont strictement définies. Dépasser ces limites expose alors à un refus de permis de construire.
Aux Sables-d’Olonne, comme dans toute la Vendée, le PLU fixe aussi des règles spécifiques liées à la préservation du littoral et des quartiers historiques.
Hauteur autorisée : R+1 et R+2 selon les règles locales
Il encadre aussi la hauteur maximale des constructions.
On distingue généralement :
- R+1 : rez-de-chaussée + 1 étage. La maison comporte deux niveaux habitables
- R+2 : rez-de-chaussée + 2 étages. Il s’agit du maximum autorisé dans de nombreux secteurs résidentiels.
La hauteur est exprimée en mètres ou en nombre de niveaux. Un secteur pavillonnaire sera souvent limité à R+1, tandis que des zones proches du centre-ville peuvent autoriser R+2.
Laurence Drouiteau explique :
« Aux Sables-d’Olonne, certaines parcelles proches du littoral sont limitées en hauteur afin de préserver l’harmonie architecturale. L’étude préalable du PLU est donc incontournable. »
Exceptions et cas particuliers
Par exemple :
- Une terrasse non couverte n’entre pas dans le calcul
- Une piscine creusée sans couverture n’est pas comptabilisée
- Un carport soutenu par des poteaux, en revanche, constitue une emprise.
De même, des règles particulières s’appliquent selon la zone urbaine ou agricole. Certaines constructions peuvent ainsi être autorisées avec une déclaration préalable plutôt qu’un permis complet.
Le code de l’urbanisme et les décrets associés détaillent ces distinctions. Pour un particulier, se rapprocher de la mairie reste donc indispensable.
Impact pour les particuliers aux Sables-d’Olonne
Connaître le PLU et les zones d’emprise au sol est crucial pour tout projet immobilier.
Qu’il s’agisse d’acheter un terrain, d’agrandir une maison ou de construire une résidence neuve.
Aux Sables-d’Olonne, ces règles préservent l’équilibre entre urbanisation et cadre de vie balnéaire. Les zones d’emprise au sol garantissent en effet que chaque projet s’intègre harmonieusement dans son environnement.
Les points à retenir pour un projet immobilier réussi
- Le PLU encadre l’urbanisme de chaque commune
- L’emprise au sol désigne la surface réellement occupée par une construction
- Les hauteurs sont limitées (R+1 ou R+2 selon les zones)
- Des exceptions existent (terrasses, piscines)
- Se faire accompagner permet d’éviter les refus de permis et de sécuriser son projet.
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FAQ
Qu’est-ce que l’emprise au sol dans le cadre du PLU ?
L’emprise au sol est la projection verticale d’une construction sur le terrain. Elle sert à vérifier la surface occupée par rapport aux règles du PLU.
Quelle différence entre R+1 et R+2 ?
R+1 correspond à une maison avec un rez-de-chaussée et un étage. R+2 ajoute un deuxième étage. Le PLU fixe la hauteur maximale selon les zones.
Que risque-t-on en cas de dépassement d’emprise au sol ?
Un dépassement peut entraîner un refus de permis de construire. Parfois même des sanctions, si les travaux interviennent sans autorisation.
Conclusion
Le PLU et zones d’emprise au sol d’une construction forment un cadre strict mais essentiel pour maîtriser l’urbanisme.
Aux Sables-d’Olonne, respecter ces règles est la garantie d’un projet viable et intégré dans son environnement. Mais aussi valorisé sur le long terme.
Comme le souligne Laurence Drouiteau, présidente de LSO IMMO :
« Un projet immobilier réussi commence toujours par la bonne lecture du PLU et du calcul d’emprise au sol. »
Pour tout achat ou construction, l’équipe de LSO IMMO vous conseille avec expertise et proximité.
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Publié le 22/08/2025 par Épistoline
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) fixe les règles d’occupation des sols dans chaque commune. Il définit ce que vous avez le droit de construire, la hauteur maximale et la densité. Mais aussi les zones protégées ou encore les distances à respecter. Au cœur de ces règles, se trouve la notion essentielle d’emprise au sol.
